Ako ušetriť na hypotéke
Naučte sa, čo sledovať pri výbere hypotéky
RPMN. Ročná percentuálna miera nákladov. Tieto 4 slová sú alfou a omegou pri výbere hypotéky. Určujú totiž, aká drahá hypotéka nakoniec bude. A to samozrejme závisí od viacerých faktorov, ako sú:
- vaša bonita: čistá výška príjmu, úverová história, súčasné úvery a ich schopnosť splácať
- výška úveru, ktorý čerpáte
- výška financovania: čerpáte 90, 80, alebo 70 % financovanie? čím menšie číslo, tým lepšia hypotéka,
- skutočná hodnota nehnuteľnosti vs. kúpna cena (prehodnotená, alebo podhodnotená nehnuteľnosť),
- počet ručiteľov,
- atď.
Ideu o tom, akú výšku hypotéky môžete získať cez rôzne hypotekárne kalkulačky, ako je Finančný Kompas, alebo Hypotekarnyuver.eu.
Využite služby finančného sprostredkovateľa
“Ahoj, tu Peter, tvoj spolužiak zo strednej. Dáme zajtra kávu? Mám pre teba niečo zaujímavé.” Ruku hore, kto zažil podobný telefonát, po ktorom ste ľutovali, že ste vášmu Petrovi nevynadali a rázne nezložili telefón. Nuž, dámy a páni, časy sa zmenili a v tejto profesii si zopár ľudí uvedomilo, že pokiaľ budú robiť veci čestne, vráti sa im dobrá karma.
Poctivý finančný sprostredkovateľ je požehnaním. Stačí mu dodať podklady, pobehá banky a vybaví vám najlepší úrok podľa vašich podmienok. Čo chce za to? Nič. Jeho totiž vyplatí banka. Vy takto ušetríte kopu papierovania, osobných návštev bánk a zbytočného vyjednávania.
Ak neviete, ako nájsť vhodného sprostredkovateľa, pýtajte sa známych, alebo použite Google. Nájdete ho.
Refinancujte svoju hypotéku
Žijeme v zvláštnej dobe, kedy hypotéky nikdy neboli viac dostupnejšie, no nehnuteľnosti čoraz viac nedostupnejšie. Na trhu sa večne hrajú banky so svojimi hypotekárnymi kalkulačkami a predbiehajú sa, ktorá dá na trh lepšiu ponuku. Ak ste uzatvárali hypotéku pred pár rokmi, vaša úroková sadzba je určite vyššia ako súčasná priemerná na trhu.
Pojem refinancovanie znamená v skratke zmeniť podmienky hypotéky v rámci úrokovej sadzby.Keď refinancujete v rovnakej, alebo inej banke, vaša úroková sadzba sa znižuje a vy preplatíte celkovo menej. Väčšinou sa pri refinancovaní platí pokuta, no doba je taká, že banka,v ktorej môžete refinancovať hypotéku je ochotná túto pokutu zaplatiť. Minimálna doba potrebná na refinancovanie je 6 mesiacov splácania hypotéky.
Ako môžete začať s procesom refinancovania? Toto nie je PR článok na finančného sprostredkovateľa, no môžete opäť využiť jeho služby. Alebo si všetko pobehajte v každej banke sami. Vaša voľba.
Pokiaľ sa rozhodnete pre druhú cestu a všetko si chcete radšej riadiť vo vlastnej réžii, pamätajte na jeden dôležitý faktor, ktorým je porovnávanie. Je dôležité porovnať si ponuku vašej banky s konkurenciou. Ak vám ponúkne lepšie podmienky, tak nie je nad čím váhať. Veď vaším cieľom je získať čo možno najlepšiu hypotéku.
Prenos hypotéky pritom nie je žiadna veda a celý proces je jednoduchší, ako by sa snáď na prvý pohľad mohlo zdať. Ide najmä o to, že banky sa snažia klientom refinancovanie čo najviac uľahčiť, aby tak minimalizovali riziko ich odradenia kvôli zdĺhavému vybavovaniu.
Pri refinancovaní hypotéky žiadatelia nepotrebujú žiadne nové doklady. Stačí len prísť do banky s pôvodnou úverovou a záložnou zmluvou. Potom už potrebujete iba znalecký posudok nehnuteľnosti a proces refinancovania sa môže začať.
Nepodceňujte poplatky
Pamätajte, že poplatky spojené s hypotékou môžu jej cenu nečakane navýšiť. Lacná hypotéka môže byť teda iba zdanie. Ako u bežného bankového produktu, tieto poplatky sú buď jednorazové (poplatok za znalecký posudok, za schválenie úveru....) alebo pravidelné (poplatok za vedenie úverového účtu). Niektoré banky si však neúčtujú žiadne poplatky alebo ich účtujú len v symbolickej rovine. Pri výbere najvýhodnejšej hypotéky sa preto vyplatí venovať pozornosť aj tomuto faktoru. Veď prečo platiť zbytočne viac, keď nemusíte?
Opatrnosť sa vypláca aj pri ďalších finančných produktoch, akými sú napríklad poistenie domácnosti, nehnuteľnosti, splácania úveru... Z uvedeného sa najviac vyplatí poistenie proti neschopnosti splácania. Aj to sa však dá obísť a vyhnete sa tak ďalším platbám. Napríklad vám stačí zvoliť vhodnú kombináciu optimálneho fixačného obdobia s dobou splatnosti.
Dlhšia doba splácania
Vo všeobecnosti platí, že čím kratšia doba splácania, tým nižšie celkové náklady, ale zároveň aj vyššia mesačná splátka. Dlhšia doba splácania vám síce zaručí menšiu splátku, avšak zase viac preplatíte. Čo je výhodnejšie?
Pokiaľ nemáte jasne definovaný dôvod pre krátku dobu splácania (napríklad kvôli veku), potom si zvoľte radšej dlhšiu dobu splácania. Človek nikdy nevie, čo mu prinesie budúcnosť. Môže sa stať, že prídete o dobre platenú prácu alebo ochoriete. V takýchto situáciách rozhodne nižšia mesačná splátka poteší, pretože nemáte stopercentnú záruku, že vám potom banka mesačnú splátku zníži.
Na čiastočné vyrovnanie celkového preplatenia úveru v rámci jeho dlhodobého splácania je dobrým nápadom šetrenie vlastných finančných prostriedkov, ktoré môžete po dohode s bankou v určitých termínoch použiť na splatenie časti istiny a znížiť tak dobu splácania či mesačnú splátku. Rozdiel je v tom, že túto mimoriadnu splátku môžete ale nemusíte urobiť, je to len na vás. Istá kompenzácia medzi dlhšou dobou a kratšou dobou splácania tu však existuje. Pochopiteľne, takýmto spôsobom je možné aj predčasné splatenie hypotéky.
Daňový bonus
Do roku 2018 existoval štátny príspevok pre mladých, a to vo forme zvýhodnenej úrokovej sadzby vo výške 3% (2% poskytoval štát a 1% banka). Avšak od 1. januára 2018 Ministerstvo financií Slovenskej republiky zaviedlo namiesto toho tzv. daňový bonus na zaplatené úroky ako odpočítateľnú položku od daňovej povinnosti v daňovom priznaní.
Daňový bonus si môžete uplatniť vo výške 50% zo zaplatených úrokov v danom kalendárnom roku, najviac ale do výšky 400€ za jeden kalendárny rok. Tento nárok trvá 5 rokov (60 po sebe idúcich kalendárnych mesiacov splácania). Možno sa to vzhľadom na ceny nehnuteľností nezdá veľa, ale za 5 rokov to robí 2000€, a to určite nie je na zahodenie.
Podmienky na získanie daňového bonusu:
- zmluva o úvere na bývanie, ktorá bola uzatvorená po 31. 12. 2017,
- vek žiadateľa od 18 do 35 rokov (ku dňu podania žiadosti),
- priemerný mesačný príjem za kalendárny rok predchádzajúci kalendárnemu roku, v ktorom bola uzavretá zmluva o úvere na bývanie do 1,3-násobku priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve SR,
- jeho čerpanie je možné len z výšky maximálne 50 000€ poskytnutého úveru na bývanie na jeden byt alebo dom.
Ofsetová hypotéka
Na záver ďalšou možnosťou ako sa dopracovať k lacnej hypotéke je tzv. ofsetová hypotéka, ktorú poskytujú niektoré banky. Funguje na princípe započítania vlastných úspor. Môže byť výhodná pre tých, ktorí už majú našetrené nejaké peniaze. Vďaka tomu ušetríte na mesačných splátkach, a zároveň si môžete skrátiť aj dobu splácania.
Banka vám zavedie tzv. bilančný účet, na ktorý si budete môcť presúvať svoje finančné prostriedky z bežného účtu. Úroky sa potom počítajú z rozdielu úveru a peňazí, ktoré sú uložené na bilančnom účte. Veľkou výhodou je tiež to, že v súvislosti s bilančným účtom nie ste nijako viazaní. Môžete s ním narábať podľa svojej ľubovôle. Keď si ho úplne vyčerpáte, ofsetová hypotéka prejde do klasickej hypotéky.